유치권과 관련하여

교수님. 인사가 늦었습니다.
저도 어느덧 변호사 생활이 3년째 접어들고 있습니다. 많은 사건을 접해보았지만 항상부족한 느낌입니다. 아래에서 질문드리는 것을 해결하고자 무던히도 노력을 하였습니다만 결론을 내리지 못해 이렇게 부탁을 드리게 되었습니다.



사례 1
토지와 건물의 소유권자를 甲이라 하고, 건물의 시공자이며 유치권자를 乙이라하며, 토지의 경락자를 丙이라 하겠습니다. 甲의 토지는 a, b 두필지 인데 丙은 위 두필지상에 甲을 채무자로하여 각각 저당권과 지상권을 설정하였습니다. 저당권 설정당시 a필지상에는 건축중인 건물이 있었습니다.(편의상 위 건축중인 건물의 공정률을 전체공사의 50%라고 하고, 이하 구건물이라 하겠습니다.) 甲 은 위 a필지상의 구건물을 멸실하고 乙에게 위 a, b 두필지상에 상가건물(이하 신건물이라 하겠습니다.)의 건축공사를 도급하였는데 공사진행중 파산하여 乙은 신건물의 공정을 80%정도 완공하였으면서도 전혀 공사비를 받지 못하였습니다. 위 a, b 토지상에 저당권과 지상권을 설정하였던 丙은 a, b 두필지를 경매신청하였고, 丁이 낙찰받았습니다. 현재 乙은 위 신건물에 대하여 유치권을 행사하면서 점유하고 있습니다. 丁은 경락잔대금을 모두 지급하여 위 a, b 두필지의 소유권을 취득하였습니다.


질문 1.
가. 저당권 설정당시 위 a필지상에만 건축중인 건물이 있었는데, 이러한 경우에 신건물(a, b 두필지상에 건축)의 소유자를 위하여 법정지상권이 설정되는지 여부


나. 법정지상권이 설정된다면 두필지상에 다 법정지상권이 성립되는지 여부




질문 2.
가. 법정지상권이 성립된다면 위 경락자 丁은 지료를 누구에게 청구할수 있는지

나. 법정지상권이 성립할 경우 丁은 유치권자인 乙에게 지료에 상당하는 금액을 부당이득금으로 청구할수 있는지

질문 3.
가. 2년이상분의 지료를 연체할  경우 위 지상건물을 철거할수 있는지 여부.


나. 지료의 의무자가 23개월 지료연체후 계속하여 1달분 지료를 계속하여 지급할경우는 법정지상권을 소멸시킬수 없는지


질문 4.
가. 법정지상권이 a토지위에만 성립한다고 할 경우 토지의 낙찰자인 丁은 b토지위에 존재하는 신건물의 철거를 요구할수 있는지(신건물은 a, b 양지상에 있습니다. 유치권자와의 관계에서 어떻게 되는것인지)


나. 법정지상권이 성립하지 않을 경우 신건물에 유치권을 행사하는 乙의 존재에 불구하고 신건물의 철거를 요구할수 있는지(유치권자의 유치권은 건물에 관하여 생긴것으로보아 토지소유자에게는 대항할수 없는 것은 아닌지, 건축물의 기초공사부분은 토지에관하여 생긴채권으로 보아 기초공사부분만 유치권행사로 보호받을수 있는것인지, 기초공사부분에 관하여 토지에대한 유치권을 인정할 경우 토지소유자가 유치권소멸을 청구하기 위해서는 기초공사에 해당하는 금액만을 지급하고 유치권 소멸을 청구할수 있는것인지)


다. 법정지상권이 성립하지 않을 경우 丁은 신건물의 소유자인 甲이나 유치권자인 乙 모두에게 토지사용료를 청구할수 있는지(부당이득의 경우 이득은 가능성이 아니라 실제적인 이득이 있어야 한다고 보는 것이 판례인 것으로 알고있는데, 공사가 중단된 건축물의 경우 유치권자에게 과연 토지사용의 이득이 있다고 볼수있는것인지, 현실적으로는 오히려 유치권행사를 위하여 점유를 계속하여야 하는관계로 관리인 인건비정도의 손해를 보고있다고 보아야 하는 것은 아닌지)




사례 2.


경매대상 물건은 아파트입니다. 경개개시 기입등기후 제 3자 乙에게 소유권이 이전되었는데, 위 제 3자는 인테리어 업자를 불러 아파트의 내부수리공사를 하였습니다. 건설회사가 부도나는 바람에 분양받은 사람 甲이 내부 인테리어가 되지않은 아파트에 입주하였다가 경매기입등기후 제3자에게 매도하고(소유권이전등기 경료) 제3자가 인테리어 업자 丙 을 불러 내무마감을 하였다고 합니다. 현재 위 아파트는 丙이 유치권을 주장하면서 점유하고 있습니다. 경매법원에 위 인테리어업자 丙은 유치권신고를 하고 유익비 배당신청을 하였습니다.




질문 1. 경매기입등기가 되면 이후론 사실적인행위나 법률적인 처분행위 모두 경매신청권자에게는 대항할수 없는것인지?(낙찰자에게 이득이 되는 경우는, 또는 경매물건을 감정평가할 때 이미 유익비나 필요비부분이 감정되었을것이고 이러한 상태를 낙찰자는 매수하는 것이므로 유치권을 주장하는자에게 유치권을 인정하는 것이 정당한지)

질문 2. 위 사례에서 유치권자 丙은 보호될수 있는지?

질문 3. 위 사례에서 유치권자가 낙찰자가 낙찰잔대금을 모두 완불한날 동시에 위 아파트를 점유하고 있는 경우는 어떠한지?