주택임차인의 優先辨濟를 위한 대항요건의 終期

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건 및 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인과 주택에 대한 경매개시결정의 기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 우선변제권을 갖는다고 규정하면서도, 구체적으로 경매절차에서 어느 시점까지 위와 같은 요건을 구비하고 있어야 하느냐에 관하여는 규정하고 있지 않다.

여기서 임차인이 일단 위와 같은 요건을 구비함으로써 우선변제권을 취득하기만 하면 그 후에는 그 요건 중의 일부를 흠결하게 되었다 하더라도 이미 취득한 우선변제권에 아무런 영향을 받지 않는가, 아니면 우선변제권이 최종적으로 만족을 얻게 되는 배당기일까지 위와 같은 요건을 계속 구비하지 않으면 우선변제권이 소멸하는가 하는 문제가 대두된다.

쉽게 말하면 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 당해 주택에 대한 경매절차가 진행되는 중에 이사를 가버릴 경우 배당절차에서 임차보증금에 관하여 배당을 받을 수 있느냐 없느냐 하는 것이다.

이 문제를 대법원 1997.10.10. 선고 95다44597 판결을 중심으로 검토하여 보았습니다.

[민사판례연구, 21권(1999), 337쪽 이하 게재]